Quando da celebração de um contrato de locação, é permitida a cobrança antecipada de aluguéis?
Em regra, o locatário paga o aluguel no mês seguinte ao da sua utilização. Assim, considera-se pagamento antecipado quando a ocupação e o pagamento ocorrem no mesmo mês ou, ainda, quando o pagamento é realizado antes da posse do imóvel.
Por exemplo, ao invés de pagar o aluguel dentro do mês da locação, é exigido do inquilino o pagamento sempre no mês anterior.
As regras referentes a locação de imóveis encontram-se em sua maioria na Lei 8.245/91, também conhecida como Lei de Locação ou Lei do Inquilinato. Nos termos do art. 20 dessa lei, como regra geral, o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel:
“Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.”
E conforme previsão do art. 43 da mencionada Lei de Locação, a conduta de cobrança antecipada de forma indevida, configura contravenção penal:
“Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
(...) III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.”
Conforme afirmamos acima, essa é a regra geral, eis que existem duas exceções, nas quais é permitida a cobrança antecipada.
A primeira é a ausência de qualquer garantia ao contrato de locação. Nesse caso, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Essa é a disposição do art. 42: “Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.” Além disso, permite-se também a cobrança antecipada na denominada locação de temporada,
Conforme disposição do art. 48 da Lei de Locação considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
E o art. 49 prevê a possibilidade do locador receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos.
Assim, os casos de ausência de garantia e locação por temporada são os únicos em que a lei permite a cobrança antecipada.
Porém, pode ocorrer desse pagamento antecipado se dar em decorrência de uma oferta de liberalidade do inquilino. Nesse caso, havendo aceitação do locador, não existe nenhuma ilegalidade nisso. Todavia, destaque-se que é importante que o locador tenha essa liberalidade devidamente registrada, a fim de evitar alegação em sentido contrário no futuro, que pode acarretar, inclusive, responsabilidade penal como visto acima.
Desse modo, ao celebrar um contrato de aluguel, para esclarecimentos sobre a legalidade de suas cláusulas, procure sempre uma advogada ou um advogado de sua confiança.