Saldões de construtoras facilitam compra de imóvel

O preço da casa própria está mais acessível ao bolso do brasileiro. O metro quadrado do imóvel pronto sobe abaixo da inflação em algumas capitais, como Belo Horizonte e Porto Alegre, e já acumula queda em outras, casos de Curitiba e Brasília. Além disso, as empresas do setor correm para desovar os altos estoques, geradores de custos adicionais indesejáveis.

A explicação está no front macroeconômico. Sucessivos indicadores - da indústria ao varejo - reforçam a desaceleração da economia brasileira, que pode crescer menos de 1% neste ano. O pessimismo entre consumidores é agravado pelo endividamento familiar (na média, de 46% da renda, pelos dados do Banco Central).

Mais caras, as concessões de crédito imobiliário também estão em queda. Após avanço na casa dos 95% de 2011 a 2013, caíram 2,2% entre os meses de junho de 2013 e 2014, segundo o BC. Os juros reais (descontada a inflação) do financiamento imobiliário foram de 1,5% para 2,5% ao ano na mesma comparação - seguindo a trajetória de alta da taxa Selic.

Clemens Nunes, professor de Finanças da Fundação Getulio Vargas (FGV), diz que o incremento salarial no Brasil nos últimos anos criou expectativa positiva nas construtoras, não confirmada. "Quem não vendeu no lançamento dos imóveis agora tem alto custo de manutenção", diz. Ou seja, prédios foram erguidos além da capacidade de compra, gerando descompasso entre oferta (alta) e demanda (baixa) e consequente desaceleração dos valores.

Com isso, os preços reais dos imóveis no Brasil estão no menor patamar desde o pico observado em 2011, quando a euforia tomava conta do setor - diz o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP. Ele leva em conta um cálculo próprio, em que desconta os custos dos empreendimentos do Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), o qual reflete o preço em 11 regiões metropolitanas e é aferido pelo BC.

"Os preços estavam inadequados no 1º trimestre de 2011 e hoje estão num patamar justo", diz. "Ou seja, são suficientes para pagar os custos de construção e garantem uma remuneração adequada às empresas pelo risco."

Para ele, não há espaço para especulação hoje, porque a demanda está contida. Tampouco há margem para quedas consideráveis de preço - caso contrário, o investimento não seria atrativo às construtoras. A tendência, nessas condições, seria a de estabilidade no curto e médio prazos. Nunes, da FGV, tem opinião semelhante, mas não descarta recuo nos preços pelos próximos dois anos.

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Para quem se preparou financeiramente para a compra, a hora é de caçar oportunidades. Em agosto, estão marcados ao menos dois grandes saldões, com descontos de até 45%. A incorporadora PDG e a imobiliária Realton alardeiam grandes promoções. No último sábado, a Lopes realizou liquidação-relâmpago, com ofertas para 70 empreendimentos na Grande São Paulo. A imobiliária vai avaliar os resultados da ação e pode repetir o modelo em outras regiões do País. A Abyara também estuda ações para um futuro próximo.

Planejadores financeiros e analistas do segmento, no entanto, são unânimes ao alertar para as promoções aparentemente fantásticas: elas podem levar a compras por impulso e negócios pouco vantajosos. "Nenhuma empresa é capaz de oferecer 30% de desconto sem ter prejuízo, não há margem para isso", destaca Rocha Lima Jr., da USP. O economista afirma que as margens variam entre 12% e 20% do preço.

A compra do imóvel é decisão que não deve ser motivada por promoções, afirma o CEO da Soma Invest, Marcio Neubauer. Aquisições desse porte podem comprometer fatia considerável da renda no longo prazo e exigem pesquisas e planejamento. "O comprador precisa fazer a lição de casa e não pode se deixar seduzir por liquidações ao estilo Black Friday", diz.

O planejador financeiro familiar Augusto Saboya recomenda aos compradores que pechinchem ao máximo. "Mesmo num saldão, o vendedor oferece um preço que pode cair ainda mais", diz. Saboya alerta também para o atual momento de instabilidade da economia. Caso não haja a necessidade urgente de mudar de casa, o ideal seria esperar o fim das eleições presidenciais, diz. "Os próximos rumos da política econômica podem causar uma piora de cenário e prejudicar a saúde financeira de muitas famílias no ano que vem", diz.

Cuidados

Saboya recomenda cautela: "Até bater o martelo, o comprador tem de colocar na ponta do lápis todos os gastos envolvidos". Para ele, as famílias correm riscos de não honrar dívidas ao comprometer mais de 10% da renda com parcelas imobiliárias. E além dos compromissos acertados no contrato, é necessário lembrar que haverão gastos de cerca de 5% do valor do imóvel com burocracia e de até 6% com corretagem.

Antes da aquisição também é importante considerar o momento vivido pelo comprador. "Imóvel para recém-casados, por exemplo, é um mau negócio: o casal ainda não sabe quantos filhos terá ou se vai mudar de trabalho, cidade ou País", entende Neubauer, da Soma Invest. "Nessa fase, é melhor morar de aluguel e ir poupando para garantir uma entrada. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.